La clause « acte en main » est un terme que vous avez sûrement déjà entendu si vous vous intéressez aux investissements immobiliers. Derrière ce terme se cache en réalité un moyen de faire des économies lors de l'achat d'un bien immobilier.
Qu'est-ce que "l'acte en main" ?
Selon la loi, lors d'une transaction immobilière, les frais d'actes et accessoires lors d'une vente sont à la charge de l'acquéreur. Ces différents frais sont généralement considérés comme des frais de notaire, bien que ce ne soit pas le cas. L'acheteur doit alors payer le prix d'achat du bien plus ces frais supplémentaires. Par conséquent, investir dans une propriété peut être assez coûteux.
Ces frais de notaire sont généralement de 2 à 3 % de la valeur de la propriété pour les maisons neuves. Cependant, ils peuvent atteindre 8 % dans les maisons anciennes. Par conséquent, pour une nouvelle propriété, cela vaut 300 €. 000, les frais de notaire peuvent atteindre jusqu'à 9 000 €.
Pour éviter d'avoir à supporter ces frais élevés, il existe encore une méthode simple et tout à fait légale. Il vous suffit d'utiliser la clause "écriture manuscrite". Lorsque cette clause est présente, ce ne sera plus à l'acheteur de payer les frais supplémentaires, mais au vendeur. Ce dernier doit alors déduire ces frais du prix de vente.
De quoi sont exactement composés les frais de notaire?
Il est important de noter que ce que l'on appelle communément les "frais de notaire" sont en réalité constitués de plusieurs éléments. En fait, les "frais de notaire" sont plus exactement les "frais d'acquisition". Ce sont ces frais d'acquisition qui sont facturés à 2-3% (bien neuf) ou 6-8% (bien ancien) de la valeur du bien.
Ces frais sont constitués des honoraires qui composent la rémunération du notaire. Ce sont les frais de notaire réels car ce sont les seuls frais qui reviennent au notaire. Les commissions ne représentent que 10% des coûts d'acquisition.
Ensuite, il y a les débours, qui sont les dépenses que le notaire doit engager pour effectuer les démarches nécessaires à la vente. Ils représentent 10% du coût d'acquisition. Et enfin il y a les droits de mutation qui représentent les impôts qui doivent être payés à l'Etat. Ceux-ci représentent 80% des coûts d'acquisition.
Quels sont les bénéfices?
Cette clause ne peut être mise en œuvre qu'après accord entre l'acheteur et le vendeur. Les deux parties devront trouver un terrain d'entente pour que chacun puisse trouver quelque chose pour lui-même. Ainsi, même si la clause manuscrite apparaît majoritairement avantageuse pour l'acheteur, le vendeur peut également y trouver un intérêt.
Pour l'acquéreur, l'acte en main lui permet d' acquérir un bien à une valeur plus attractive. En effet, il n'aura pas à débourser les frais supplémentaires qui peuvent être plus ou moins importants. L'écriture manuscrite facilite également la demande de prêt auprès d'une banque.
En effet, une demande de prêt pour l'achat d'un bien immobilier ne doit pas entraîner de frais supplémentaires. Si le bien se vend 100 000 €, ce sera le montant qu'il pourra emprunter. Vous devrez alors payer les frais supplémentaires jusqu'à 8 000 € avec vos cotisations.
Avec la clause manuscrite, vous pouvez demander directement 108 000 € puisque vous n'aurez plus à vous soucier d'autres dépenses. 8 €. 000 seront inclus dans le prix total de la propriété. Cela peut être avantageux si vous avez des contributions personnelles limitées.
Il n'y a pas de gains ou de pertes financiers réels pour le vendeur. Vous pouvez simplement augmenter le prix de vente pour atteindre la somme recherchée après déduction des frais de notaire. Cependant, la présence de la clause peut être une force en facilitant la vente rapide d'un bien. En effet, puisque la vente profitera aux acheteurs, ceux-ci seront beaucoup plus intéressés par l'offre.
Les limites de l'acte en question
Pour établir l'acte en main, vous devez le négocier avec le vendeur. Par conséquent, la clause doit être présente dans la promesse de vente (ou contrat de vente). Évidemment, il devra être rédigé par un notaire. Pour un vendeur qui propose cette clause, il doit la communiquer à son agence immobilière afin qu'elle puisse la mettre en avant.
Bien que l'écriture en question puisse sembler être un coup de génie, il n'en est rien. En effet, ce dispositif n'est pas très apprécié des banques et des agences immobilières. Par conséquent, il leur est assez difficile de l'accepter, en particulier les vendeurs. De plus, le dispositif n'est pas particulièrement avantageux pour ces derniers.
De plus, il ne vous est pas possible de réaliser cette opération à l'insu de votre banque. Le contrat de vente portera clairement la mention "écriture manuscrite". La banque comprendra alors que vous essayez de contourner la règle selon laquelle vous devez apporter au moins 10 % d'apport personnel. Cela pourrait nuire à la relation entre vous et votre banque.
Et enfin, vous n'achèterez pas réellement une propriété à un prix inférieur. Puisque le vendeur doit payer les frais d'achat, le prix de vente augmentera. Vous devrez alors emprunter davantage à la banque. Mais ce ne sera pas trop compliqué puisque vous n'aurez besoin d'aucun apport personnel.
Quelles sont les alternatives?
L'acte en main n'est pas une solution miracle pour réduire le coût de vos investissements pour acquérir un bien. C'est juste un moyen qui peut parfois simplifier l'acquisition en facilitant vos demandes de prêt. Pour économiser plus concrètement, de nombreuses solutions alternatives s'offrent à vous.
Dans un premier temps, vous pouvez essayer de négocier les frais de notaire. Les tarifs peuvent être abaissés, mais ce ne sera pas facile. En effet, si le notaire baisse ses honoraires pour vous, il devra faire de même pour les autres acquéreurs.
Il est plus susceptible d' obtenir une remise du vendeur. Si ce dernier veut faire une vente rapide, il sera plus facile de négocier le prix d'achat. En dehors de cela, vous devrez avoir une bonne stratégie d'investissement pour trouver les bonnes affaires.