Les factures impayées sont l'un des risques les plus importants en matière d'investissement locatif. Les baux vous permettent d'amortir progressivement le coût de votre investissement. Si vous ne les recevez pas, vous pourriez avoir des difficultés à payer vos dettes dans le cas où l'acquisition du bien locatif nécessiterait un emprunt. Pour éviter ce désagrément, il est indispensable de vérifier la solvabilité de vos locataires.
Vérifier les pièces justificatives
La loi vous permet d'exiger certains documents juridiques des personnes qui souhaitent louer votre propriété. Cependant, la liste des pièces que doit contenir un dossier de location a été simplifiée par la loi Alur. Les fiches de paie des trois derniers mois font partie de ces documents. Ils renseignent sur les revenus des candidats. Pour les non-salariés, il est possible de demander le dernier avis d'imposition.
La pratique d'embauche doit également contenir une attestation de travail pour savoir si le candidat est actuellement embauché avec un contrat à durée indéterminée ou à durée déterminée. Sinon, vous pouvez demander une attestation de location attestant que le demandeur n'a eu aucun problème d'impayés lors de sa précédente location.
Les documents qui composent un dossier de location sont généralement des photocopies. Certains locataires n'hésitent pas à fournir de faux documents pour donner une meilleure image. Pour cela nous vous conseillons de toujours revoir les documents originaux de chaque cabinet pour éviter de tomber dans un client insolvable.
Les informations sur les documents fournis par le candidat peuvent être vérifiées de plusieurs manières. Dans le cas d'un employé, par exemple, vous pouvez contacter son employeur de lui. Un avis d'imposition contient un numéro fiscal qui vous permet de consulter en ligne les informations fiscales du client.
Faites attention aux revenus du candidat.
Généralement, un demandeur ayant un revenu mensuel de trois fois le loyer peut devenir locataire. Avec des revenus suffisamment élevés, il y a peu de chance que le client ne soit pas en mesure de payer le loyer et les autres dettes en cours. Certains propriétaires peuvent être encore plus exigeants et demander un revenu minimum de 3,5 fois le loyer.
Lorsque la demande est forte, vous pouvez vous permettre de demander un tel niveau de solvabilité. Mais si vous avez du mal à trouver des locataires, être trop pointilleux n'est pas la bonne stratégie à adopter. De plus, les personnes à revenu élevé peuvent avoir plus de dépenses à couvrir en retour. Le risque de défaut n'est donc pas nul.
Avoir un revenu modeste ne signifie pas non plus que le client ne pourra pas payer le loyer. Si vous avez très peu de dépenses à payer autres que le loyer, vous pouvez vous présenter comme un meilleur locataire. Il ne faut donc pas axer le choix de vos futurs locataires uniquement sur leurs revenus.
Parfois, il est intéressant d'abaisser les critères de sélection et d'accepter des candidats avec un revenu minimum de 2 ou 2,5 fois le revenu requis. Pour mieux sélectionner les candidats , il sera nécessaire d'analyser plus en profondeur le profil de chacun.
prendre quelques précautions
Même avec les meilleurs profils, le risque de défaut n'est jamais nul. De nombreux événements imprévus sont susceptibles de se produire. C'est le cas, par exemple, d'une perte d'emploi qui risque de rendre un locataire insolvable. Pour vous protéger dans ce genre de situations, plusieurs solutions s'offrent à vous.
Une option courante consiste à exiger du candidat qu'il fournisse un garant. Ce dernier sera tenu de payer les dettes du locataire lorsque celui-ci sera insolvable. Le garant devra alors signer un contrat contraignant.Gardez cependant à l'esprit que même avec un garant, le risque de défaut demeure.
Par conséquent, lorsque vous faites appel à un garant, vous devez vous assurer de sa solvabilité. En règle générale , les connaissances ou amis du locataire ne sont pas de bons garants. Ils peuvent facilement oublier leur engagement, contrairement à un membre de la famille qui sera plus impliqué auprès de son proche.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI ) est également une alternative possible pour se prémunir contre l'insolvabilité d'un locataire . Il s'agit d'une assurance qui vous permet d' être couvert en cas de risque de loyer impayé et en cas de dégradation de votre bien locatif.
Grâce au GLI, la présence d'un garant n'est pas nécessaire. Aussi, la loi interdit le cumul du GLI et du garant, sauf dans le cas d'un étudiant locataire. GLI n'est pas gratuit, mais vous pouvez déduire son coût des loyers que vous percevez.
La caution bancaire, une solution intéressante
Certains locataires à faible revenu peuvent disposer d'importantes économies bancaires. Pour paraître plus solvables, elles recourent parfois à des garanties bancaires. Dans ce cas, la banque se porte garante pour le candidat, ce qui est un point intéressant pour le propriétaire. Avec un client caution bancaire, vous êtes sûr de recevoir votre location en toute circonstance, puisque la banque est occupée .
Une garantie bancaire fonctionne sur un principe simple. Le locataire utilisera une partie de ses économies comme caution. Ce montant sera bloqué pendant toute la durée du bail. Si le client ne peut pas payer le loyer, la banque utilisera ce dépôt pour le payer.
Dans le cas d'une simple caution bancaire, la banque ne couvre les frais de son client que lorsqu'il est insolvable et que la procédure à son encontre n'aboutit pas. Avec une caution solidaire bancaire, le bailleur peut demander directement à la banque de payer le loyer de son client insolvable sans avoir à engager de poursuites contre ce dernier.
Bien que cette solution soit intéressante, elle présente des inconvénients. Selon le profil du client et sa relation avec sa banque, cette dernière peut parfois exiger un acompte minimum de 6 mois de loyer. Le locataire devra également s'acquitter d' une indemnité de gestion équivalente à environ 2% du montant couvert. Pour un montant de 500 €, le client aura besoin, par exemple, d'une garantie bancaire de 6 000 € en un an. Les frais de gestion s'élèveront à 120 €.