Le processus de vente d'un bien immobilier peut prendre du temps. En effet, avant que la propriété puisse être intégralement transférée à l'acquéreur, de nombreuses étapes doivent être envisagées. Au cours de ces étapes, le vendeur doit d'abord trouver le bon acheteur. Vous pouvez passer une promesse de vente avec l'acheteur avant de signer le contrat de vente. Ainsi, la présence d'un notaire est indispensable pour la rédaction et la signature de l'acte de vente. Entre toutes ces étapes, il y a une durée et un délai dont il faut tenir compte.
Trouver le bon acheteur
Un vendeur immobilier doit commencer la phase de vente en trouvant le bon acheteur. Cette étape peut prendre plusieurs mois voire quelques années. La durée de la vente du bien dépend de plusieurs facteurs, dont la situation du marché. La recherche du bon acquéreur peut aussi dépendre de l'état du bien, de sa localisation, mais aussi de son prix de vente.
Les délais de vente dépendent également du choix du propriétaire de s'adresser ou non à une agence immobilière, de la qualité des annonces mises en vente et de leur prix. Autrement dit, le temps de recherche du bon acheteur est particulièrement variable.
La promesse unilatérale avant l'acte de vente
Une fois que le propriétaire a trouvé son acquéreur, il peut procéder aux négociations. Si le vendeur et le candidat acquéreur s'entendent sur les conditions de vente, ils peuvent établir la promesse de vente.
La promesse de vente dans ce cas sera unilatérale. Selon le Code civil en son article 1124, cette promesse de vente est établie par le vendeur qui se dit promettant. Il s'agit d'une lettre d'engagement adressée au bénéficiaire et acquéreur, promettant qu'il sera le seul acquéreur. Le délai pour rédiger cette promesse de vente est de quelques jours.
Dans cette promesse de vente , doit être mentionné le délai de rétractation qui ne doit pas excéder 10 jours. Passé ce délai, le vendeur peut proposer le bien à un autre acquéreur. Dans le cas contraire, l'acte de vente définitif sera réalisé, devant notaire, et la remise des clés sera effectuée, ce qui conclura le transfert de propriété.
Qu'est-ce que le contrat de vente?
Le contrat de vente est un engagement signé entre le vendeur et l'acheteur. Pour garantir la qualité et l'authenticité de l'engagement de vente, il est recommandé que la lettre soit signée devant notaire. Vous pouvez également rédiger un acte sous seing privé. Dans ce cas, les deux parties (acheteur et vendeur) signeront la lettre devant une tierce personne (un agent immobilier par exemple). La lettre ne sera pas aussi formelle que celle rédigée devant notaire, mais elle servira de garantie et de sécurité juridique entre les deux parties signataires.
Concernant le délai pour signer l'engagement ou la promesse synallagmatique de vente, si la procédure se fait devant notaire, la procédure peut prendre jusqu'à 5 semaines. Pour un acte sous seing privé, quelques jours suffisent pour rédiger l'acte et le signer.
Dans le contrat d'achat, outre l'engagement des deux parties, on trouvera également des précisions sur le contenu du futur acte de vente. En d'autres termes, les conditions de vente du bien seront déjà mentionnées dans le contrat de vente. Le vendeur peut également demander le paiement d'une indemnité en retour. Il est jusqu'à 10% du prix de vente final de la propriété, au maximum. Si l'une des deux parties renonce à la vente, sans respecter les conditions de suspension établies dans le contrat de vente, il est possible de saisir les tribunaux.
L'essentiel à prévoir entre le contrat de vente et l'acte de vente
Le contrat d'achat est également appelé contrat préliminaire. Chacune des deux parties peut avoir un contrat de vente type. Cependant, son contenu étant repris dans l'acte authentique de vente, il est préférable que l'avant-contrat soit rédigé par un professionnel.
Il convient également de noter que des documents supplémentaires doivent accompagner le contrat de vente.
Le dossier de diagnostic technique
Selon le Code de la Construction et de l'Habitation dans son article L271-4, le vendeur d'un bien immobilier doit réaliser un diagnostic technique de son bien avant la procédure de déménagement. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel agréé et les points à voir dépendent de l'ancienneté du bien, de sa localisation, etc.
Le diagnostic technique porte sur :
– Efficacité énergétique,
– exposition au plomb,
– Le risque de présence d'amiante,
– L'installation de gaz et d'électricité,
– La présence de termites,
– Le niveau sonore,
– Exposition aux risques naturels, chimiques, etc.
Les conditions précédentes
Dans une promesse de vente comme dans un contrat de vente, le vendeur et l'acheteur doivent convenir des conditions suspensives permettant de suspendre la vente.
Parmi les conditions, il y a la possibilité que la banque de l'acheteur refuse d'accorder une hypothèque. Il est également possible que pendant le délai de réflexion, la Commune exerce son droit de préemption sur le bien mis en vente. La suspension de l'opération peut être opérée même si le bien mis en vente n'est pas conforme à la réglementation urbaine ou fait l'objet d'une servitude. Dans ce cas, la vente peut être suspendue et l'indemnité versée au vendeur doit être restituée à l'acheteur.
Il est également possible que le contrat de vente mentionne une clause de rétractation. Dans ce cas, en cas de désistement de l'acheteur ou du vendeur, sans juste motif, l'indemnité d'avance ne sera pas restituée.
Le délai entre le contrat de vente et l'acte final
Un délai maximum de 45 jours entre le contrat de vente et l'acte de vente permet au vendeur et à l'acheteur de se préparer et de se rétracter si nécessaire.
Ce sera aussi le temps nécessaire au notaire pour analyser les pratiques de l'acquéreur et du vendeur (état civil et situation du bien). La municipalité peut également utiliser le délai de 45 jours pour faire valoir son droit de préemption, le cas échéant.
Passé ce délai, s'il n'y a ni désistement ni suspension, les deux parties peuvent procéder à la signature de l'acte authentique de vente devant notaire et à la remise des clés. Cet acte de vente doit contenir les clauses essentielles de la vente, mentionnées dans l'avant-contrat.